Nadchodzi koniec automatycznego wstępowania w najem mieszkań komunalnych. To może być jedna z najważniejszych reform mieszkalnictwa od lat
Trwające prace legislacyjne nad zmianą zasad przejmowania najmu lokali komunalnych mogą w istotny sposób przeobrazić sposób funkcjonowania publicznego zasobu mieszkaniowego w Polsce. Choć obecnie obowiązujące przepisy zapewniają szeroką ochronę osobom bliskim zmarłego najemcy, kierunek proponowanych reform wskazuje na wyraźne przesunięcie akcentów – z trwałości uprawnienia do lokalu na realną potrzebę mieszkaniową.
Fundamentem obowiązującego systemu pozostaje art. 691 Kodeksu cywilnego, który przewiduje wstąpienie w stosunek najmu określonego kręgu osób po śmierci najemcy, pod warunkiem stałego zamieszkiwania w lokalu do chwili jego śmierci. Konstrukcja ta ma charakter szczególny – prawo najmu nie podlega dziedziczeniu w rozumieniu prawa spadkowego, lecz przechodzi z mocy ustawy.
Rozwiązanie to przez lata pełniło funkcję gwarancyjną, zapobiegając nagłej utracie dachu nad głową przez członków gospodarstwa domowego. Jednocześnie jednak znacząco ograniczało możliwość prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej przez gminy.
W praktyce zarządcy zasobu komunalnego często spotykają się z sytuacją, w której lokal pozostaje w dyspozycji osób posiadających stabilną sytuację finansową, a nawet własne nieruchomości. Taki stan rzeczy rodzi pytanie o zgodność mechanizmu „dziedziczenia najmu” z podstawową funkcją mieszkań komunalnych, jaką jest zaspokajanie potrzeb osób znajdujących się w trudniejszej sytuacji życiowej.
Zapowiadane zmiany zmierzają do ograniczenia automatycznego wstępowania w najem. Z dostępnych informacji wynika, że samo wspólne zamieszkiwanie nie będzie już wystarczającą podstawą do pozostania w lokalu.
Potencjalny następca najemcy miałby zostać poddany procedurze weryfikacyjnej obejmującej m.in.:
- analizę dochodów,
- ocenę stanu majątkowego,
- ustalenie, czy posiada tytuł prawny do innego lokalu.
W praktyce oznaczałoby to przejście z modelu quasi-dziedziczenia do modelu ponownej kwalifikacji najemcy według kryteriów pomocy mieszkaniowej.
Co szczególnie istotne, rozważane rozwiązania mogą stanowić lex specialis wobec art. 691 k.c., ograniczając jego zastosowanie w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
Z perspektywy zarządczej planowana reforma wpisuje się w coraz silniej akcentowaną zasadę racjonalnego gospodarowania mieniem publicznym.
Mieszkania komunalne nie są bowiem klasycznym towarem rynkowym — stanowią element polityki społecznej państwa i samorządu. Ich liczba jest ograniczona, a popyt w wielu gminach wielokrotnie przewyższa podaż.
Automatyczne przejmowanie najmu prowadziło niekiedy do swoistego „zamrożenia” zasobu, ograniczając rotację lokali i utrudniając dostęp osobom oczekującym latami na przydział mieszkania.
Wprowadzenie mechanizmów weryfikacyjnych może więc zwiększyć efektywność wykorzystania zasobu, choć równocześnie wymagać będzie od gmin stworzenia przejrzystych i odpornych na zarzuty arbitralności procedur.
Proponowane zmiany nie są jedynie korektą techniczną — wskazują raczej na ewolucję myślenia o mieszkalnictwie komunalnym.
Coraz wyraźniej odchodzi się od postrzegania lokalu jako uprawnienia o charakterze wielopokoleniowym, a zbliża do traktowania go jako instrumentu wsparcia o charakterze celowym i weryfikowalnym.
To podejście jest zbieżne z innymi obserwowanymi trendami, takimi jak:
- okresowa kontrola dochodów najemców,
- uzależnianie wysokości czynszu od sytuacji materialnej,
- zwiększanie podaży mieszkań społecznych przy jednoczesnym zaostrzeniu kryteriów ich utrzymania.
Wyzwania dla samorządów i TBS
Jeżeli reforma wejdzie w życie, zarządcy zasobu – w tym towarzystwa budownictwa społecznego współpracujące z gminami – staną przed kilkoma kluczowymi wyzwaniami.
Po pierwsze, konieczne będzie opracowanie procedur weryfikacyjnych, które z jednej strony zapewnią ochronę interesu publicznego, a z drugiej pozostaną zgodne z konstytucyjną zasadą równości oraz ochroną praw lokatorów.
Po drugie, wzrośnie znaczenie komunikacji społecznej. Zmiany dotyczą bowiem materii szczególnie wrażliwej – bezpieczeństwa mieszkaniowego.
Po trzecie wreszcie, można spodziewać się zwiększenia liczby sporów prawnych, zwłaszcza w okresie przejściowym, gdy nowe regulacje zaczną być stosowane w praktyce.
Czy to przełom?
Na obecnym etapie proces legislacyjny jeszcze trwa, a ostateczny kształt przepisów może ulec zmianie. Jednak już dziś można stwierdzić, że proponowany kierunek reformy ma potencjał stać się jedną z najbardziej znaczących zmian w gospodarce mieszkaniowej ostatnich lat.
W istocie chodzi bowiem o redefinicję odpowiedzi na fundamentalne pytanie:
czy mieszkanie komunalne jest prawem trwałym, czy raczej formą wsparcia, która powinna trafiać do osób faktycznie jej potrzebujących?
Dla zarządców publicznego zasobu mieszkaniowego oznacza to konieczność uważnego monitorowania zmian i przygotowania organizacji na nową rzeczywistość regulacyjną.
Jedno wydaje się jednak przesądzone — era automatycznego przejmowania najmu stopniowo dobiega końca, a polityka mieszkaniowa coraz wyraźniej zmierza w kierunku modelu opartego na kryterium rzeczywistej potrzeby.