Nieogrzewane mieszkanie w bloku. Problem coraz częstszy i coraz częściej rozstrzygany przez sądy
W ostatnich latach w budynkach wielorodzinnych coraz częściej pojawia się problem lokali, w których właściciele całkowicie wyłączają ogrzewanie lub utrzymują temperaturę na bardzo niskim poziomie. Choć decyzja ta dotyczy konkretnego mieszkania, jej skutki w praktyce obejmują cały budynek oraz pozostałych mieszkańców.
Zjawisko to obserwowane jest obecnie w wielu wspólnotach i zasobach mieszkaniowych w całym kraju, a liczba zgłoszeń kierowanych do zarządców systematycznie rośnie. Coraz częściej sprawy tego rodzaju znajdują swój finał na drodze postępowania sądowego.
Budynek wielorodzinny jako wspólny system
Lokale w budynku wielorodzinnym nie funkcjonują w pełnej izolacji. Konstrukcja budynku oraz instalacje powodują naturalny przepływ ciepła pomiędzy mieszkaniami. W konsekwencji całkowite wychłodzenie jednego lokalu wpływa na warunki eksploatacyjne lokali sąsiednich.
Najczęściej prowadzi to do:
- zwiększenia zużycia energii cieplnej w innych mieszkaniach,
- podwyższenia kosztów ogrzewania ponoszonych przez mieszkańców,
- wychłodzenia przegród budowlanych,
- ryzyka zawilgocenia i pogorszenia stanu technicznego budynku.
W praktyce oznacza to, że sposób korzystania z jednego lokalu może oddziaływać na całą nieruchomość wspólną (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).
Prawo własności a odpowiedzialność wobec wspólnoty mieszkańców
Prawo własności lokalu daje szeroką swobodę jego użytkowania, jednak zgodnie z ustawą o własności lokali właściciel zobowiązany jest korzystać z mieszkania w sposób, który nie utrudnia korzystania z innych lokali oraz nie powoduje szkód w nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Długotrwałe nieogrzewanie lokalu może prowadzić do naruszenia tej zasady, zwłaszcza gdy skutkuje pogorszeniem parametrów technicznych budynku lub zwiększeniem kosztów eksploatacyjnych ponoszonych przez innych mieszkańców (art. 415 Kodeksu cywilnego – odpowiedzialność za wyrządzenie szkody).
Rola zarządcy i jej prawne ograniczenia
W praktyce zarządzania nieruchomościami mieszkańcy często oczekują natychmiastowych działań administracyjnych wobec właściciela nieogrzewanego lokalu. Należy jednak podkreślić, że kompetencje zarządcy są określone przepisami prawa i nie obejmują możliwości ingerowania w sposób korzystania z lokalu bez odpowiedniej podstawy prawnej.
Zarządca może podejmować działania formalne i organizacyjne, w tym dokumentować skutki techniczne, kierować wezwania oraz inicjować rozwiązania systemowe w ramach wspólnoty mieszkaniowej (art. 21 i 22 ustawy o własności lokali). W wielu przypadkach nie jest to jednak wystarczające do zakończenia sporu.
Coraz częściej rozstrzygnięcie należy do sądu
W sytuacjach, gdy sposób korzystania z lokalu prowadzi do szkód lub naruszenia interesów innych właścicieli, rozstrzygnięcie następuje na drodze sądowej. Sądy analizują wówczas rzeczywisty wpływ nieogrzewanego lokalu na stan techniczny budynku oraz koszty ponoszone przez pozostałych mieszkańców (art. 144 Kodeksu cywilnego – zakaz immisji oraz art. 415 Kodeksu cywilnego).
Postępowania tego rodzaju pokazują, że granica pomiędzy prawem własności a odpowiedzialnością wobec wspólnoty mieszkańców ma charakter praktyczny i każdorazowo oceniana jest indywidualnie.
Zjawisko, które będzie narastać
Wzrost kosztów energii sprawia, że problem ograniczania ogrzewania w lokalach pojawia się coraz częściej. Jednocześnie rośnie świadomość, że w budynkach wielorodzinnych decyzje podejmowane w obrębie jednego mieszkania mogą wywoływać skutki dla całej nieruchomości.
Dlatego kwestie związane z nieogrzewanymi lokalami stają się jednym z istotniejszych wyzwań współczesnego zarządzania zasobem mieszkaniowym — a w wielu przypadkach ostateczne rozstrzygnięcie sporu należy do sądu.