Planowane zmiany w mieszkaniach komunalnych. Gminy mają częściej sprawdzać sytuację najemców
Trwają prace nad zmianami w zasadach wynajmowania mieszkań należących do gmin. Projektowane przepisy mają umożliwić samorządom skuteczniejszą ocenę, czy osoby korzystające z lokali komunalnych nadal spełniają warunki uzasadniające udzielanie im pomocy mieszkaniowej na preferencyjnych zasadach.
Zmiany mają dotyczyć przede wszystkim weryfikacji dochodów i majątku najemców, zasad ustalania wysokości czynszu, przyznawania lokali nowym osobom oraz sytuacji rodzin pozostających w mieszkaniu po śmierci dotychczasowego najemcy.
Należy podkreślić, że na obecnym etapie są to nadal rozwiązania projektowane. Nowe zasady nie weszły jeszcze w życie, a ich ostateczny kształt może ulec zmianie w toku dalszych prac legislacyjnych.
Regularna kontrola dochodów najemców
Jednym z najważniejszych założeń projektu jest wprowadzenie obowiązkowej kontroli sytuacji dochodowej gospodarstw domowych korzystających z mieszkań komunalnych. Weryfikacja miałaby być przeprowadzana przez gminę nie rzadziej niż raz na trzy lata.
Obecnie możliwość sprawdzania dochodów w trakcie trwania najmu nie obejmuje na jednakowych zasadach wszystkich umów, w szczególności tych zawieranych przed zmianami wprowadzonymi w 2019 roku. Projekt ma doprowadzić do bardziej jednolitego traktowania najemców.
Przekroczenie kryterium dochodowego nie musi oznaczać utraty mieszkania. Jednym z możliwych skutków ma być podwyższenie czynszu. Jego wysokość ma być ustalana proporcjonalnie do tego, w jakim stopniu dochód gospodarstwa domowego przekracza próg przyjęty przez gminę. Ma to ograniczyć sytuacje, w których nawet niewielki wzrost dochodu prowadzi do bardzo wysokiej podwyżki.
Projekt przewiduje również wyjątki od obowiązkowej weryfikacji. Mają one obejmować między innymi gospodarstwa domowe tworzone wyłącznie przez osoby, które osiągnęły wiek emerytalny. Rozważane są także szczególne zasady wobec osób, które wcześniej wyremontowały lokal komunalny na własny koszt lub przekazały gminie prawo do innego mieszkania.
Sprawdzany ma być również majątek
Nowością ma być możliwość oceniania nie tylko bieżących dochodów, ale także majątku członków gospodarstwa domowego.
Najemcy mogliby zostać zobowiązani do składania oświadczeń dotyczących posiadanych nieruchomości, oszczędności i innych składników majątku. Jeżeli ich łączna wartość wskazywałaby, że gospodarstwo jest w stanie samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, gmina mogłaby podwyższyć czynsz albo — po indywidualnym rozpatrzeniu sytuacji — wypowiedzieć umowę najmu z wydłużonym, co najmniej rocznym okresem wypowiedzenia.
Próg majątkowy miałby być powiązany z wartością mieszkania o powierzchni odpowiedniej do liczby osób w gospodarstwie domowym oraz ze średnimi cenami lokali w danym powiecie.
Takie rozwiązanie ma sprawić, że mieszkania komunalne będą w większym stopniu dostępne dla osób, które rzeczywiście nie mogą pozwolić sobie na wynajem lokalu na warunkach rynkowych lub zakup własnego mieszkania.
Dokładniejsza weryfikacja osób oczekujących na lokal
Zmiany mają objąć również osoby dopiero ubiegające się o mieszkanie komunalne. Pod uwagę brana będzie sytuacja dochodowa, mieszkaniowa i majątkowa całego gospodarstwa domowego.
Co do zasady osoba ubiegająca się o lokal nie będzie mogła posiadać mieszkania lub domu nadającego się do zamieszkania w tej samej albo pobliskiej miejscowości. Projekt zakłada także sprawdzanie, czy wnioskodawca nie jest już najemcą innego lokalu mieszkalnego.
Gminy mają otrzymać szersze możliwości potwierdzania informacji zawartych we wnioskach. Weryfikacja będzie mogła odbywać się między innymi na podstawie dokumentów dochodowych, ksiąg wieczystych oraz wywiadu środowiskowego.
Odmowa dostarczenia wymaganych dokumentów, brak zgody na przeprowadzenie wywiadu albo złożenie nieprawdziwego oświadczenia mogą skutkować odmową zawarcia umowy najmu.
Co z mieszkaniem po śmierci najemcy?
Według najnowszej wersji projektu zachowana ma zostać możliwość wstąpienia w stosunek najmu przez osoby bliskie, które stale zamieszkiwały z najemcą i spełniają warunki określone w Kodeksie cywilnym.
Nie oznacza to jednak automatycznego zachowania dotychczasowych warunków finansowych. Osoba przejmująca najem będzie mogła zostać zobowiązana do przedstawienia informacji o swoich dochodach i majątku.
W przypadku wysokich dochodów gmina mogłaby ustalić wyższą stawkę czynszu. Jeżeli natomiast zgromadzony majątek pozwalałby na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, możliwe byłoby wypowiedzenie umowy po przeanalizowaniu konkretnej sytuacji rodziny.
Wyraźny zakaz podnajmowania mieszkań
Projektowane przepisy mają również jednoznacznie zakazać podnajmowania lokali komunalnych innym osobom bez wymaganej zgody.
Mieszkanie przyznane w ramach pomocy mieszkaniowej powinno służyć gospodarstwu domowemu, któremu zostało udostępnione, a nie być źródłem dodatkowego dochodu. Naruszenie zakazu podnajmowania mogłoby prowadzić do wypowiedzenia umowy najmu z miesięcznym terminem wypowiedzenia.
Zmiany mają zwiększyć dostępność lokali
Celem projektowanych rozwiązań jest bardziej sprawiedliwe wykorzystywanie ograniczonego zasobu mieszkań komunalnych. W wielu gminach liczba dostępnych lokali jest znacznie niższa niż liczba osób oczekujących na pomoc mieszkaniową.
Regularna weryfikacja ma pozwolić odróżnić gospodarstwa, które nadal wymagają wsparcia, od osób, których sytuacja finansowa lub majątkowa uległa istotnej poprawie. Nie każda poprawa dochodów będzie jednak oznaczała konieczność opuszczenia mieszkania. W wielu przypadkach skutkiem może być jedynie odpowiednie dostosowanie wysokości czynszu.
Rządowy projekt został skierowany do uzgodnień i konsultacji, jednak nie zakończył jeszcze całej procedury legislacyjnej. Do czasu uchwalenia i wejścia w życie ustawy obowiązują dotychczasowe przepisy.
Projekt dotyczy przede wszystkim lokali wchodzących w skład mieszkaniowych zasobów gmin. Nie oznacza zatem automatycznej zmiany zasad obowiązujących we wszystkich lokalach wynajmowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe.
Kamieńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego będzie śledziło dalszy przebieg prac legislacyjnych i informowało mieszkańców o przyjętych rozwiązaniach oraz ewentualnym wpływie nowych przepisów na lokalny zasób mieszkaniowy.