Najbliższe lata mogą przynieść istotne zmiany w sposobie finansowania budownictwa społecznego i komunalnego. W przygotowywanej perspektywie unijnej na lata 2028–2034 mieszkalnictwo zostało wskazane jako jeden z ważnych obszarów przyszłych działań. Związek Miast Polskich postuluje, aby na ten cel przeznaczyć znacznie większe środki niż przewidują obecne założenia – co najmniej 8 mld euro. Szczególne znaczenie proponowane rozwiązania mogą mieć dla małych i średnich miast.
Polska przygotowuje obecnie Plan Partnerstwa Krajowego i Regionalnego na lata 2028–2034. To właśnie ten dokument ma określić główne kierunki wykorzystania środków europejskich w kolejnej perspektywie finansowej. Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej wskazuje mieszkalnictwo jako jeden z pięciu strategicznych obszarów reform i inwestycji, obok m.in. zdrowia, innowacji, polityki miejskiej i energetyki.
Na tym etapie nie mówimy jednak jeszcze o uruchomionym programie ani o naborze wniosków. Trwają prace nad rozwiązaniami, które dopiero przesądzą o przyszłej strukturze finansowania.
Samorządy chcą większej puli na mieszkania
Do dyskusji nad kształtem przyszłego programu włączył się Związek Miast Polskich. Organizacja postuluje utworzenie odrębnego programu dotyczącego budownictwa komunalnego i społecznego oraz przeznaczenie na niego co najmniej 8 mld euro w latach 2028–2034.
To zdecydowanie więcej niż 1,1 mld euro przewidywane obecnie w założeniach na wsparcie budownictwa społecznego. Propozycja ZMP zakłada, że nowe środki mogłyby wspierać nie tylko powstawanie mieszkań, ale również modernizację istniejących zasobów oraz ponowne zagospodarowanie pustostanów. Organizacja opowiada się także za znaczącym udziałem finansowania bezzwrotnego.
Małe miasta mają inne problemy niż największe ośrodki
Jednym z ważniejszych elementów propozycji jest uwzględnienie wielkości i sytuacji poszczególnych miast.
W dużych aglomeracjach prywatny rynek mieszkaniowy jest rozwinięty, choć ceny mieszkań pozostają istotnym problemem. W mniejszych miejscowościach sytuacja wygląda inaczej: skala inwestycji deweloperskich bywa znacznie mniejsza, a możliwości finansowe samorządów są bardziej ograniczone.
Z tego względu Związek Miast Polskich proponuje, aby przyszły system zawierał mechanizmy skierowane szczególnie do małych i średnich miast, w tym miejscowości zmagających się ze spadkiem liczby mieszkańców i osłabieniem niektórych funkcji społeczno-gospodarczych.
Mieszkanie staje się w takim ujęciu czymś więcej niż elementem polityki socjalnej. Dostępność lokali na rozsądnych warunkach może wpływać również na możliwość zatrzymywania mieszkańców, pozyskiwania pracowników i rozwój lokalnego rynku pracy.
Budownictwo społeczne nadal stanowi niewielką część rynku
Dane przywoływane przez ZMP pokazują dużą różnicę pomiędzy skalą budownictwa komercyjnego i społecznego. W 2025 r. w sektorze komunalnym i społecznym budownictwie czynszowym oddano łącznie 5 929 mieszkań, podczas gdy deweloperzy oddali 134 149 lokali. Według wyliczeń ZMP udział mieszkań komunalnych i społecznych w nowej podaży wyniósł około 2,8 proc.
To właśnie ta dysproporcja jest jednym z argumentów przywoływanych przez samorządy na rzecz stworzenia długoterminowego mechanizmu finansowania.
Co mogłoby to oznaczać dla takich miast jak Kamień Pomorski?
Z punktu widzenia mniejszych samorządów dyskusja o nowej perspektywie unijnej jest szczególnie istotna. Jeżeli ostateczny program będzie rzeczywiście preferował mniejsze ośrodki i przewidywał wysoki udział finansowania bezzwrotnego, może stworzyć dodatkowe możliwości prowadzenia lokalnej polityki mieszkaniowej.
Znaczenie może mieć również działalność podmiotów realizujących społeczne budownictwo czynszowe, takich jak TBS-y i SIM-y. Na obecnym etapie byłoby jednak przedwczesne stwierdzenie, że będą one bezpośrednimi beneficjentami przyszłych środków. Nie znamy jeszcze ostatecznych zasad programu, katalogu uprawnionych podmiotów ani poziomu dofinansowania.
Dla spółek takich jak Kamieńskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest to zatem przede wszystkim kierunek, który warto obserwować przy planowaniu kolejnych inwestycji. Ewentualne nowe instrumenty unijne mogłyby w przyszłości uzupełnić obecnie stosowane mechanizmy finansowania mieszkalnictwa społecznego.
Na konkrety trzeba jeszcze poczekać
Najważniejsze jest dziś rozróżnienie między postulatem a przyjętym programem.
Kwota 8 mld euro nie została Polsce przyznana specjalnie na mieszkalnictwo i nie istnieje jeszcze nabór, z którego samorządy czy TBS-y mogłyby składać wnioski. Jest to propozycja Związku Miast Polskich przedstawiona w trakcie prac nad dokumentami dotyczącymi perspektywy 2028–2034. Sam Plan Partnerstwa Krajowego i Regionalnego również znajduje się nadal na etapie przygotowywania.
Już sam fakt, że mieszkalnictwo znalazło się wśród strategicznych obszarów przyszłej perspektywy, oznacza jednak, że temat finansowania mieszkań komunalnych i społecznych będzie jednym z elementów dalszych rozmów pomiędzy administracją rządową, samorządami i instytucjami europejskimi.
Dla mniejszych miast pytanie brzmi więc nie tylko, ile środków ostatecznie zostanie przeznaczonych na mieszkalnictwo, ale również według jakich zasad będą one dzielone. To od tych zasad zależeć będzie, czy nowa perspektywa rzeczywiście stworzy dodatkowe możliwości inwestycyjne również poza największymi ośrodkami.